농지연금, 채무미상환에 따른 수급자의 재산, 부동산 채권행사 가능?
농지연금 중도해지시
농지연금 수급중에 계약을 해지를 하는 경우가 있습니다. 담보로 제공한 농지의 가격이 올라서 매도차익을 보기 위해 해지한 경우라면 문제가 없지만 타 사유에 의해서 해지한 경우에는 그동안 수급했던 농지연금액 + (농지연금액+위험보증료)에 대한 2.5%의 이자를 포함해서 상환해야합니다. 대부분은 농지연금액을 결정시 해당 농지가격을 평가해서 결정하기 때문에 계약해지를 하더라도 한국농어촌공사에 대출이자 비용을 상환하는데 문제가 없습니다.
계약해지와 농지가격하락
일반적으로 농지의 가격은 상승합니다. 부동산은 웬만해서 하락하지 않습니다. 하지만 농지의 경우는 농지의 위치 등에 따라서 가격하락이 발생할 수 있습니다. 예로 2억의 공시지가 농지로 1.5억원의 주택연금을 수급했고 이자비용이 5,000만원이 발생한 경우 금액은 2억원이 됩니다. 그동안 주택가격이 하락해서 1.5억원이 된 경우에는 농어촌진흥공사는 해당 농지를 매도해도 5,000만원의 비용을 회수를 하지 못하게 됩니다.
이 경우 연금수급자의 타 재산(주택, 부동산 등)에 대해서 가압류 등 강제집행 등을 할 수 있을까요? 결론은 농지연금 담보주택 외에는 채권행사를 할 수가 없습니다. 이는 주택연금 수급자가 사망시에도 마찬가지 입니다. 담보로 한 농지가격보다 대출금액이 큰 경우에는 해당 금액만큼만 회수를 합니다.
<표>주택가격하락과 채권미회수
채권행사 가능예외
다만, 채권행사가 가능한 경우도 있습니다. 이 경우로는 우선권이 있는 채권이 있는 경우입니다. 우선권이 있는 채권은 타 채권(근저당설정 채권)에 비해 우선변제가 가능합니다. 예로 농지연금가입자가 조세, 임금채권 등을 미납해서 담보농지를 타 기관(국가, 공공기관, 지자체 등)이 경매하여 우선변제를 받은 경우입니다. 이 경우에는 농어촌진흥공사도 연금수급자의 주택, 부동산 등에 채권행사가 가능합니다.
<표>채권행사 가능한 경우
농지연금 근저당권 실행시
위와같은 상황이 발생시에는 근저당권실행은 법원경매를 원칙적으로 합니다. 하지만 경매시에 수회의 유찰로 인해 저가로 낙찰이 될 경우 연금수급자나 공사 둘다 손해가 됩니다. 따라서 저가낙찰을 방지하기 위해서 농지은행에서 매입할 수도 있습니다.
