개인파산과 부동산 청산절차는?(자가주택소유와 임대주택 거주)
개인회생은 개인의 재산을 지키면서 절차를 진행할 수 있습니다. 주택에 근저당권이 설정된 경우에는 경매 등을 통해 채무변제에 이용되기도 합니다. 하지만 근저당권 설정이 되지 않은 경우에는 해당 주택의 재산의 가격 이상만 소득을 변제를 할 수 있다면 주택을 소유하면서 개인회생 진행이 가능합니다.
개인파산의 경우
개인파산은 본인의 재산을 청산했을 때보다 채무가 더 많은 경우입니다. 따라서 해당 주택은 청산의 절차를 거쳐야 합니다. 즉, 청산해서 채권자들에게 변제를 해야 합니다. 임대주택에 거주시에는 소액임차보증금 만큼은 면제재산으로 인정이 가능합니다. 본인의 재산을 청산하여 변제를 하고도 남은 채권 전액은 면책이됩니다. 따라서 갚지않아도 됩니다. 개인파산시 본인 소유의 재산을 청산하는 절차에 대해서 살펴봅니다.
1. 재산이 없는 경우
재산이 전혀 없는 경우에는 개인파산 진행에 필요한 파산관재인 선임비용이 30만원에 인지대, 송달료 등의 비용도 감당을 할 수가 없을 것입니다. 이러한 경우에는 재산이 없기때문에 별도로 파산관재인 선임이 필요가 없습니다. 따라서 개인파산절차를 폐지를 한 후에 바로 면책심리를 하게 됩니다.
2.재산이 있는경우
채무자가 재산이 있는경우 파산관재인을 선임하여 해당 재산을 조사하고 재산을 매각하여 채권자들의 채권비율대로 분배를 하게 됩니다.
2-1)부동산 소유시(채무가 시가를 초과시)
개인파산 신청시 주택이나 토지 등 부동산을 소유하고 있는 경우 대부분 근저당권이 설정이 되어 있습니다. 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 경우입니다. 최초에는 주택가격 보다 낮은 금액을 대출받았지만 부동산 가격이 하락하여 대출금액보다 낮은 경우가 있습니다. 이 경우에도 해당 부동산이 경매가 되면 환가할 재산가치가 없습니다. 이러한 경우에도 파산절차의 폐지를 통해 바로 면책심리에 들어가게 됩니다. 부동산의 가격확인은 '부동산시가확인서'를 통해서 담보부대출금액은 '부채증명서'로 확인가능합니다.
2-2)부동산 소유시(채무보다 시가가 높은 경우)
이 경우에는 부동산이 경매가 이루어지거나 매도가 이루어 진 경우에는 잔존재산이 있게 됩니다. 이 경우에는 해당 잔존금액을 채무변제에 이용을 합니다.
2-3)전세임대주택에 거주시
이 경우에는 소액임차보증금은 면제재산으로 분류를 해서 보호를 받을수 있습니다. 즉, 청산절차에서 제외가 됩니다. 소액임차보증금 외의 금액은 채무변제에 이용하게 됩니다.
<표>임차보증금 면제재산
