전세자금대출에 질권설정시 청산가치 반영과 변제완료 후 잔존채무는?
개인회생을 신청하신 분들이 주로 전세임대로 생활을 합니다. 전세는 임대차보증금을 집주인에게 해당 기간동안 지급을 해야 합니다. 만약 해당 전세자금이 세입자의 재산인 경우도 있고 전세자금대출을 받은 경우도 있습니다. 전세자금 대출을 받은 그 금액에 질권이 설정되어 있는 경우도 있습니다.
LH임대아파트의 경우에는 해당 전세자금에 질권이 설정이 되어 있습니다. 질권이 설정이 되어 있다는것은 향후 임대기간이 종료가 되었을 때 해당 임대차보증금의 소유는 대출자(LH)에게 있습니다. 따라서 반환은 임차인이 아닌 대출자에게 해야 합니다. 질권은 담보대출의 한 종류입니다.
질권 미설정시
질권이 설정되지 않는 전세자금대출금은 청산가치에 반영이 됩니다. 청산가치란 채권자들에게 개인회생을 통해서 변제하는 금액이 내가 소유한 전체 재산을 합산한 금액보다 더 많이 변제를 하는 경우입니다. 질권이 설정이 되지 않는 경우는 재산이 증가하는 경우에 해당이 되기 때문에 월 변제금액이 높아지게 됩니다.
질권 설정시
만약 전세자금대출을 받으면서 대출자가 해당 임차보증금 반환청구권에 질권을 설정한 경우 해당 보증금은 별제권으로 분류가 됩니다. 별제권은 내가 별도로 갚아야 하기때문에 청산가치에서 제외가 됩니다. 따라서 월 변제금액은 낮아지게 됩니다.
㉠질권설정시 청산가치
아래의 표에서 개인회생 신청자가 기타 재산이 없는 경우로 전세자금대출금액이 8천만원이고 이중 6천만원의 질권이 설정된 경우 6천만원은 별제권으로 청산가치에서 제외가 됩니다. 이 경우 청산가치는 질권이 설정이 되지 않은 2,000만원이상을 변제를 하면 됩니다. 향후 6천만원은 전세계약 해지시에 질권설정자에게 상환이 됩니다.
㉡질권 미설정시 청산가치
질권이 설정되지 않는다면 청산가치는 전세자금대출금 전액이 청산가치에 반영이 됩니다. 이 경우에는 월변제금액이 높아지게 됩니다. 아울러 채권자목록에 포함시켜 변제를 해야 하며, 변제 후에 잔존채무는 면제가 됩니다. 아래에서 질권 미설정시 청산가치는 8천만원이 됩니다.
어느것이유리할까?
질권이 설정된 경우에는 청산가치는 낮아집니다. 향후 개인회생과 별도로 전세자금대출금을 전액 상환을 해야하는 하며, 이 금액은 전세자금을 회수하여 상환하면 됩니다. 질권이 설정이 되어 있기 때문에 임차인이 회수를 하지 않고 대출은행에서 회수를 합니다. 질권 미설정된 경우 변제금은 높아지는 단점이 있으나 변제완료 후 잔존채무에 대해서는 면책이 됩니다.
