주택연금 총 부담하는 비용(초기보증료, 연보증료, 대출잔액)이자 적용방식
주택연금의 경우 설계시에 머리좋은 사람이 얼마나 꼼꼼하게 계산을 했겠습니까. 한국주택금융공사도 손해를 보지않아야 하고 취급금융기관인 은행도 마찬가지 입니다. 그렇다고 주택연금 가입자가 손해를 보게 된다면 그것도 안될 말입니다. 따라서 여러가지 계산을 통해서 최적의 조건을 찾아내기 않았나 하는 생각이 듭니다.
하지만 전문가들이 공통적으로 주택연금 가입시에 부담하는 비용이 너무많다, 중도해지시에는 너무나 큰 손실이 발생한다라고 하는 것을 보면 그래도 주택연금 가입자가 가장 불리하게 설계가 되지않았나 하는 생각을 합니다. 물론 연금을 매월 받는 입장에서는 일정부분의 대출이자비용을 부담하는 것은 당연하지만 그 비용이 적냐 많냐를 볼때는 과도한 비용은 개선이 되어야 할 필요성이 있습니다.
<초기보증료>에 대한 대출이자
㉠초기보증료(가입비)
초기보증료는 상당히 큰 금액이며 주택가격의 1.5%를 부담합니다. 하지만 이는 가입자가 부담을 하지 않습니다. 취급은행이 공사에 선 납부를 합니다. 그리고 그 납부한 금액을 대출이자에 포함을 시킵니다. 그리고 초기보증료는 매월 복리이자로 계산이 됩니다. 만약 주택연금 가입자가 사망시까지 주택연금을 유지한다면 초기보증료는 은행 부담으로 남습니다. 물론 해당 금액이 연금이자에 포함이 되어서 사망시까지 은행에서는 다 가져갑니다. 결국 부담을 하는 것과 동일하다 할 수 있습니다.
㉡초기보증료 대출이자
초기보증료는 최초에 연금수급자의 연금액에 포함이 됩니다. 이 의미는 이 금액은 한번에 예치한 것과 같습니다. 따라서 총예금에 대한 복리이자가 적용됩니다.
㉢초기보증료의 연보증료
초기보증료 자체만 대출이자에 포함이 되는 것이 아니라 초기보증료에 대해서 연보증이율(연 0.75%)이 적용이 됩니다. 이 부분도 예금월 복리로 계산이 됩니다.
<연금액>에 대한 대출이자
㉠연금액에 대한 대출이자
매월 수급하는 연금액의 대출이자는 월 복리로 부과가 되며 즉, 원금에 가산이 됩니다. 이 부분이 주택연금에서 차지하는 대출이자 비용으로 가장 큰 금액입니다. 계산방식은 적금의 월복리이자 계산방식과 동일합니다.
㉡연금액에 대한 연보증료
매월 수급하는 연금액에 대해서도 연보증료가 부과가 됩니다. 연금액은 매월 누적이 되기 때문에 적금월복리방식으로 적용이 되며 이율은 연 0.75%입니다.
결론)위에서 초기보증료 (주택가격의 1.5%)는 은행이 부담하므로 제외하고 그 이후에 발생하는 대출금에 대한 이자는 아래와 같이 4가지로 구분이 됩니다. 이러한 이자부과 방식(복리) 때문에 장기간 수급시에는 대출비용이 크게 증가합니다. 대출비용은 연금수급자 사후에 정산이 되며, 장수를 하게 되면 자녀에게 돌아갈 상속분이 없지만 신청자가 수급하는 연금액은 많습니다. 다만, 중도에 해지할 경우 특히, 장기간(10년 이상)받다가 해지할 경우에는 아래와 같은 대출이자비용, 초기보증료, 연금액을 모두 돌려줘야 하기 때문에 손실이 크게 됩니다. 주택가격이 신청당시보다 크게 오르지 않는다면 해지하지 않아야 할 것입니다.
(참조 : 주택연금액 수급시 발생하는 총 대출이자 비용 계산예)
