보증금담보대출 포함 보증금한도 초과 임대주택 거주시 개인회생(추가공제)?
개인회생과 주택거주
개인회생 신청자의 주택거주 형태를 보면 개인주택에 거주하는 경우보다는 전세임대로 거주하는 경우가 대부분입니다. 개인주택보유자나 전세임대의 경우 모두 개인회생 신청가능합니다. 다만 개인회생 신청의 관점에서 보면 자가주택으로 주담보대출을 받은 경우(근저당부 채권)의 경우는 개인회생과는 별도로 변제를 해야하는 별제권에 속합니다.
전세임대의 경우 '소액보증금 압류금지채권'으로 일정금액의 한도까지 면제재산으로 분류가 되기 때문에 변제금액의 관점에서 보면 전세임대가 더 큰 장점이 있습니다. 가능하다면 개인회생 신청 전에 근저당권 설정 주택을 매도 후에 전세임대 상태에서 신청해야 유리하다 할 수 있습니다.
전세임대의 면제재산의 보증금 한도
개인회생에서의 면제재산이란 청산가치를 산정시에 본인의 재산에 면제를 시켜줍니다. 그만큼이 재산에서 빠지기 때문에 변제금 산정에서 유리합니다. 아래의 표에서 면제재산의 기준으로 서울의 경우 보증금 한도가 1.1억원이하여야 하며, 이 경우 면제재산은 3,700만원입니다.
예로 다를 재산은 전혀 없고 1억원의 전세임대인 경우 면제재산은 3,700만원으로 재산에 반영되는 금액은 6,300만원이 됩니다. 즉, 총 변제금액이 6,300만원을 초과해야 합니다. 만약 소액보증금 면제재산 재도가 없다면 이 경우 1억원 이상을 변제를 해야 합니다.
보증금 한도를 초과한 경우는?
부산광역시의 경우는 임대차보증금 한도 6천만원이하인 경우 2,000만원까지 공제가 가능합니다. 만약 보증금이 8,000만원이라면 보증금한도를 초과하기 때문에 면제를 받지 못합니다.
초과한 보증금에 담보대출을 받았다면?
요즘은 전세임대의 경우도 전세임대보증금을 담보로 담보대출이 가능합니다. 위의 예처럼 보증금이 8천만원인데 내 수중의 돈이 5천만원인 경우 5천만원의 임대보증금을 담보로 3천만원을 대출을 받아서 전세로 들어가는 경우입니다.
이 경우 실제로 내 수중의 돈은 5천만원입니다. 즉, 재산목록 산정시에 임차보증금 담보대출의 경우에는 해당 금액을 재산에서 공제를 합니다. 따라서 재산목록의 재산은 5,000만원이 됩니다. 이 5천만원에서 공제금액은 면제재산으로 광역시로 2천만원이기 때문에 최종 재산목록으로 잡히는 것은 3천만원이 됩니다. 따라서 청산가치를 산정할 때 최종 3,000만원 이상만 변제를 하면 됩니다.
결론)지역별 보증금한도를 초과하나 보증금에 임대차보증금 담보대출금이 포함된 경우에는 해당 금액은 공제가 가능하며, 이 금액으로 보증금 한도 초과여부를 결정합니다. 제외시에 보증금 한도 이내라면 개인회생 신청가능하며, 추가로 면제재산까지 혜택이 가능합니다.
