개인회생 시 질권설정 전세대출(내자금+일부질권) 청산자치,면제재산,변제금 예
전세자금대출을 아래와 같이 4가지로 구분이 됩니다. 첫번째는 내 자금으로 전세를 얻은 경우, 두번째는 내신용을 담보로 해서 전세대출을 받은 경우입니다. 세번째는 질권이 설정된 경우이며 주택도시보증공사로부터 보증(신용보증서 담보)을 받고 대출을 받은 경우입니다.
즉, 신용보증서를 은행에 제출하여 은행으로 부터 대출을 받은 경우입니다. 마지막으로 LH임대아파트에 거주하는 경우로 이 경우에는 임차인과 LH사이에 양수, 양도계약이 체결을 해야 하며, 은행에서 임대인에게 대출을 해주며, 향후 임대계약기간이 만료시에 LH공사에서 직접 은행에 대출금을 반환합니다.
질권은 임대인과 은행사이에 체결하는 계약이며, 전세보증금반환청구권을 담보로합니다. 질권설정시에 집주인의 동의가 필요하며, 설정 후에는 은행에서 임대인에게 통보를 합니다. 임대인은 질권설정에 따라서 어떠한 불이익도 발생치 않기때문에 걱정할 필요는 없습니다.
이 경우 내 자금과 질권 또는 양도,양수가 된 자금이 합해져 있는 경우의 청산가치, 면제재산, 변제금(율)을 살펴봅니다.
임대기준
거주지역(서울), 전세금액 1.1억원 주택도시보증공사(질권)대출금액 6천만원, 내 자금 5천만원인 경우입니다. 이 경우 서울지역에 거주하기 때문에 소액임차보증금 면제재산은 3,400만원입니다. 질권설정금액은 별제권으로 청산가치에 반영이 되지 않고 별로로 변제를 해야 하는 금액입니다. 여기에 기타 신용대출이 4천만원 있는 경우로 총 대출금액은 1억원(A+D)이 됩니다. 청산가치는 내 자금에서 면제재산을 제외한 금액으로 1,600만원입니다. 이 금액이상을 변제를 하면 됩니다.
1인가구로 월 소득이 150만원인 경우 최저생계비는 105만원이며 이 금액을 제외한 잔여금액 45만원이 월 변제금액이 됩니다. 36개월동안 변제를 할 경우 총 변제금액은 1,620만원이 되며, 변제율은 41%가 됩니다. 질권이 설정된 6천만원은 개인회생으로 변제가 이루어지지 않기 때문에 임대주택에 그대로 거주하면서 생활할 수 있습니다.
