개인회생 주택담보대출 주택, 경매 피하기(주택매도와 전세전환)가능?
개인회생을 하는 분들의 경우 전세로 입주해서 생활하는 분들아 많습니다. 20~30%정도는 배우자명의 또는 본인명의의 부동산을 보유하고 있습니다. 잘 사는 분들보다는 생활형편이 어려운 분들이 대출로 인해 문제가 많이 발생하고 있습니다. 즉, 주택 보유자보다는 임대차 입주자가 개인회생 신청비율이 훨씬 높습니다.
개인회생 개시결정
개인회생 개시결정이 떨어지면 개인회생시 함께 신청한 금지, 중지명령의 효력이 발생하게 됩니다. 즉, 아파트 담보대출로 인해 경매 등으로 강제집행에 처해진 주택의 경매가 금지가 됩니다. 이와 아울러서 개인회생 절차에 의하지 않고 채권자가 변제를 받을 수가 없게 됩니다.
금지명령
개인회생,파산법률규정(593조)금지명령이 발효될 시 '채권자가 채무자에게 변제를 요구하거나 변제를 받는 일체의 행위를 금지한다'라고 되어있습니다. 하지만 최근에는 이 문구로 인해 피해를 당하는 사례가 발생하고 있습니다.
금지명령으로 인한 연체
금지명령이 떨어지면 그동안 주택담보대출의 원금과 이자를 상환받았던 은행에서 원금과 이자를 받지 않습니다. 이 상태로 3개월 정도 지나면 연체로 인해서 '기한의 이익이 상실'되게 되고 은행에서 오히려 경매를 신청하는 경우가 있습니다. 특히, 개인회생 인가결정이 나게되면 그동안 중지, 금지되었던 경매가 다시 실행이 될 수가 있습니다. 즉, 금지명령은 개인회생 인가결정까지만 유효합니다.
인가결정과 강제집행
인가결정이 되면 채권자는 주택담보대출을 받은 주택을 경매에 처할 수가 있습니다. 인가결정시에 개인회생 재단에 속하는 재산은 채무자에게 속하기 때문입니다. 외국에서는 인가결정 후에도 부당을 임으로 경매를 금지하는경우가 더 많습니다. 이러한 부분은 향후에 법률의 개종이 필요한 부분입니다.
(볍 : 인가결정과 강제집행 가능)
(법 : 인가결정과 채무자 재산귀속)
경매를 피하려면
이와같은 상황을 피하기 위해서는 주택을 매도를 하는 것입니다. 즉, 주택을 매도해서 월세로 전환을 하는 것입니다. 월세의 경우에는 이러한 개인회생, 파산의 임차보증금 면제재산 제도가 있습니다. 즉, 임차보증금의 일부를 재산에서 면제를 해주는 제도입니다.
서울의 경우는 3,700만원, 수도권등 과밀권역은 3,400만원, 광역시 2,000만원, 그외 지역은1,700만원입니다. 그만큼 내 재산에서 빠지기 때문에 총(월)변제금액을 낮추는 효과도 있습니다. 경매를 피하면서 일부 면제재산으로 인해서 변제금액을 낮출 수 있는 좋은 방안입니다. 다만, 경기자 좋지 않은 경우 집이 잘 팔리지 않을 수 있으므로 은행과 잘 상의해서 집이 팔릴때까지 경매를 피할 수 있어야 합니다.
<표>소액보증금 면제재산
주택매도는 개인회생 진행중?
주택매도는 어느시점이나 가능합니다. 개인회생 개시결정이나 인가결정 전이라면 해당 금액을 반영하여 변제계획안을 수립하면 됩니다. 인가결정 후 매도했다면 주택매도로 일정 채무는 변제가 되었기 때문에 채권자목록의 변경이 발생을 하고 전세로 입주를 다시 했다면 소액임차보증금 보호(면제재산)이 발생하기 때문에 변제금액도 줄어들게 됩니다.
